Рекомендации по заключению договоров аренды земли.

Рекомендации по заключению договоров аренды земли.

Абсолютное большинство правовых норм, регламентирующих заключение, изменение, расторжение договоров аренды содержаться в гражданском кодексе (далее ГК)

Согласно ст.1288 ч.1 и ч.3 ГК по договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) во владение и пользование на определенный срок земельный участок и/или иное сельскохозяйственное имущество, а последняя обязуется вносить арендную плату.

(3) К договору аренды применяются соответствующим образом положения об имущественном найме в той мере, в какой настоящей главой не предусмотрено иное.

Как и любой другой договор, договор аренды земли – это, прежде всего, соглашение двух сторон, которые могут предусмотреть любые приемлемые для этих сторон условия, которые не противоречат действующему законодательству.

В договоре аренды должно указываться:

1) стороны договора аренды

2)  предмет договора (кадастровые номера, площадь земельных участков)

3) срок аренды;

4) состав, форма и размер арендной платы, срок и место выдачи арендной платы  (выплата в натуре, в денежном выражении, место выдачи и срок до которого подлежит выдаче арендная плата)

5) права и обязанности сторон по заключенному договору

6) распределение  рисков по заключённому договору

7)порядок прекращения, изменения и расторжения договора аренды

При начале и по окончании срока аренды стороны договора обязаны в течение пяти рабочих дней составить акт приема-передачи арендуемого сельскохозяйственного имущества.

В акте приема-передачи в аренду земельного участка должны быть указаны:

1. a) кадастровый номер земельного участка;
2. b) площадь;
3. c) бонитет;
4. d) порядок пользования участком;
5. e) состояние земельного участка (обработанный, необработанный, культивированный и т. д.);
6. f) материальные недостатки и недостатки правового характера;
7. g) другие данные по требованию сторон.

С момента подписания акт приема-передачи становится составной частью договора аренды. Невключение информации, предусмотренной выше, не влияет на действительность акта приема-передачи.

1. Стороны договора.

В преамбуле договора аренды должен быть указан арендодатель – собственник либо иной законный пользователь, которому предоставлено право передать землю в аренду и арендатор (владелец и пользователь земли на определённый срок).

Важно отметить, чтоб стороны договора должны быть правоспособными и дееспособными, то есть должны быть совершеннолетними и понимать значение своих действий и руководить ими.

2. Предмет договора. Обязательно указываются земельные участки, их кадастровые номера, площадь, порядок пользования (многолетние культуры либо однолетние). Если земельный участок принадлежит на праве общей совместной либо долевой собственности и заключил договор только один собственник, то следует определить какую часть земли передается в пользование конкретному арендатору и без согласия второго сособственника это сделать практически невозможно.

3. Срок аренды

Срок аренды определяется сторонами договора, но должен составлять не менее одного года и не более тридцати лет. При сдаче в аренду сельскохозяйственных земель для посадки многолетних насаждений аренда заключается не менее чем на двадцать пять лет, если договором не предусмотрен иной срок.

Срок действия договора аренды может быть продлен по обоюдному согласию сторон, то есть не обязательно заключать новый договор, когда истек предыдущий договор, а достаточно заключить дополнительное соглашение к договору аренды, изменив срок действия договора, при условии, что не изменяются иные условия договора.

Если срок аренды истек, а арендодатель не потребовал возврата арендованного имущества и арендатор продолжает его эксплуатацию, договор считается продленным еще на один сельскохозяйственный год. Продление действия договора по умолчанию осуществляется только единожды.

4. Арендная плата.

 Плата за аренду сельскохозяйственных земель согласно положениям ГК устанавливается в денежных единицах, вносится в натуре, в денежном выражении либо в натуре и денежном выражении или в иной форме по договоренности сторон и осуществляется в срок и в месте, которые предусмотрены договором.

Плата в натуре за аренду сельскохозяйственных земель устанавливается в определенном количестве сельскохозяйственной продукции или в процентах от объема продукции. Продукция, которой оплачивается аренда, определяется сторонами в зависимости от особенностей сельскохозяйственной деятельности и от зоны.

Сроки и место внесения арендной платы в натуре, качество продукции должны быть установлены сторонами в договоре с учетом вида продукции и особенностей ее получения.

В договоре возможно предусмотреть, что арендатор может увеличить размер арендной платы, в случае если урожайность превышает определенное количество собранной продукции. Некоторые арендаторы практикуют выдачу арендной платы в большем количестве в урожайные годы.

К примеру, в договор аренды в разделе арендная плата можно указать, что в случае сбора пшеницы (иной культуры) более 5 000 кг с гектара, арендатор вправе выдать либо выдает дополнительно 50 кг пшеницы на 1 га арендованной земли.

5. Права и обязанности сторон по договору.

Арендодатель обязан:

1. a) передать сельскохозяйственное имущество в аренду в срок и на условиях, предусмотренных договором;
2. b) действовать так, чтобы не препятствовать нормальной эксплуатации арендуемого имущества;
3. c) в случае расторжения аренды до окончания сельскохозяйственного года уплатить арендатору стоимость плодов, которые, не будучи отделены на тот момент, смогут быть отделены при нормальном хозяйствовании до окончания сельскохозяйственного года;
4. d) передать арендатору книгу истории полей не менее чем за три года до даты заключения договора аренды;

При заключении договора аренды арендодатель обязан сообщить арендатору о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Несоблюдение этого условия дает арендатору право требовать уменьшения размера арендной платы или расторжения аренды, а также возмещения понесенных убытков, за исключением случая, когда арендатор знал или, как можно разумно предполагать, должен был знать о существовании прав третьих лиц.

Арендатор обязан:

1. a) бережно пользоваться арендуемым имуществом, соблюдая условия договора;
2. b) поддерживать производственный потенциал арендуемого имущества и возвратить его по истечении установленного договором срока в состоянии, соответствующем условиям договора, с учетом степени износа;
3. c) вносить арендную плату в установленный срок и в установленном порядке;
4. d) платить налоги, вносить другие платежи, установленные законодательством, если договором не предусмотрено иное;

е) передать арендатору книгу истории полей не менее чем за три года до даты прекращения или расторжения аренды;

Среди прав арендатора необходимо отдельно указать на преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, если:

1. a) он исполнил обязательства, предусмотренные предыдущим договором;
2. b) арендуемое имущество сдается в аренду на новый срок;
3. c) он согласен с новыми договорными условиями, установленными арендодателем.

Правовое регламентирование преимущественного права  из ГК РМ привожу ниже.

Преимущественное право покупки

Статья 1143. Преимущественное право покупки

(1) Если собственник вещи (обязанное лицо) договором предоставил преимущественное право покупки другому лицу или согласно закону обязан соблюсти преимущественное право покупки другого лица (обладателя преимущественного права покупки) и желает продать или продал эту вещь третьему лицу, обладатель преимущественного права покупки вправе купить вещь в первоочередном порядке на условиях продажи, предложенных третьему лицу.

(2) Обладатель преимущественного права покупки может отказаться от него. В этом случае применяются правовые положения о прощении долга.

Статья 1144. Купля на основе преимущественного права покупки

(1) Обладатель преимущественного права покупки в отношении вещи может осуществить это право, если обязанное лицо сделает оферту на продажу вещи или, в отсутствие оферты, если обязанное лицо заключит с третьим лицом договор купли-продажи этой вещи.

(2) В случае, когда преимущественным правом покупки обладают несколько лиц вместе, это право может осуществляться ими только сообща, если законом или договором не предусмотрено иное.

(3) Преимущественное право покупки не может передаваться и не может переходить в порядке правопреемства, если законом или договором между обязанным лицом и обладателем преимущественного права покупки не предусмотрено иное.

Статья 1145. Обязанность по информированию

(1) Обязанное лицо должно довести до сведения обладателя преимущественного права покупки полную оферту на продажу вещи.

(2) Если договор купли-продажи заключен с третьим лицом, обязанное лицо должно незамедлительно передать экземпляр договора обладателю преимущественного права покупки. Обязанность передачи экземпляра договора может быть осуществлена и третьим лицом.

Статья 1146. Осуществление преимущественного права покупки

(1) Преимущественное право покупки осуществляется посредством заявления, обращенного к обязанному лицу. Для действительности заявления не требуется соблюдения формы, установленной для договора купли-продажи.

(2) После получения обладателем преимущественного права покупки оферты в соответствии с частью (1) статьи 1145 или экземпляра договора в соответствии с частью (2) статьи 1145 преимущественное право покупки может быть осуществлено в месячный срок в отношении недвижимого имущества и в десятидневный срок в отношении других вещей. В случае если преимущественное право покупки установлено законом, любое условие, изменяющее срок осуществления преимущественного права покупки, является ничтожным.

(3) В случае если преимущественное право покупки осуществляется в результате доведения до сведения оферты в соответствии с частью (1) статьи 1145, заявление об осуществлении права считается акцептом оферты на продажу. Если для действительности договора купли-продажи закон требует соблюдения определенной формы, обязанное лицо и обладатель преимущественного права покупки связаны обязательством друг перед другом заключить договор в этой форме. В случае необоснованного неисполнения этого обязательства одной из сторон другая сторона может обратиться в судебную инстанцию за вынесением судебного решения, заменяющего договор.

(4) В случае если преимущественное право покупки осуществляется после заключения договора купли-продажи между обязанным лицом и третьим лицом, то между обязанным лицом и обладателем преимущественного права покупки считается заключенным договор купли-продажи в соответствии с условиями, установленными обязанным лицом и третьим лицом. Вместе с тем продавец отвечает перед добросовестным третьим лицом за недостатки правового характера, возникшие в результате осуществления преимущественного права покупки.

(5) В случае если обязанное лицо или третье лицо не признают действия положений части (4), обладатель преимущественного права покупки может обратиться в судебную инстанцию за вынесением ею решения о заключении договора в соответствии с частью (4) и приобретении обладателем преимущественного права покупки прав и обязанностей покупателя. Срок исковой давности по иску, предусмотренному настоящей частью или частью (3), составляет шесть месяцев.

6) распределение  рисков по заключённому договору 

 В договоре аренды стороны могут по взаимному согласию установить случаи и пределы распределения ущерба, причиненного стихийными бедствиями.

На практике это дает право арендатору в договоре предусмотреть снижение арендной платы пропорционально количеству собранного урожаю в случае засухи, града, ливней, заморозков, урагана и других стихийных бедствий.

В этом же контексте следует указать на положения ст.1302 ГК РМ, в соответствии с которой если более половины плодов, полученных в результате аренды, гибнет из-за обстоятельств, находящихся вне контроля арендатора, он вправе пропорционально уменьшить арендную плату за соответствующий период. Право на уменьшение арендной платы сохраняется только до момента отделения плодов.

Предлагается в качестве примера следующую формулировку в договоре в этом аспекте: размер арендной платы снижается пропорционально количеству собранного урожая,  если полученная вследствие аренды продукция частично или полностью погибла из-за града, ливня,  заморозка, засухи, урагана или других природных катаклизмов либо техногенной катастрофы.

 7) порядок прекращения, изменения и расторжения договора аренды

Аренда прекращается с истечением срока, на который она установлена.

Если договор аренды земли был заключен 01.09.2020 г., то он прекращает свое действие 01.09.2025 г., но при этом необходимо соблюдение обязательного условия —  сторона, намеревающаяся не продлевать срок действия договора аренды, обязана известить об этом другую сторону не менее чем за три месяца до истечения срока действия договора, если в договоре не предусмотрено иное,

Если же сторона, намеревающаяся не продлевать срок действия договора аренды, не известит об этом вторую сторону и арендатор продолжает его эксплуатацию, договор считается продленным еще на один сельскохозяйственный год.

Договор не может быть расторгнут иначе как на основаниях, предусмотренных законом, или по соглашению сторон. Стороны договора аренды могут прямо оговорить в договоре право на расторжение его в связи с неисполнением обязательств либо по иным основаниям. Расторжение допустимо исключительно на основании подписанного сторонами соглашения о расторжении, а при его отсутствии только на основании вступившего в законную силу решения суда либо при наличии определения суда о применении мер по обеспечению иска, которым арендатору будет установлен запрет  в пользовании земельным участком.

Статья 1298 ГК РМ предусматривает основания, предусмотренные законом для расторжения договора аренды.

1.) Арендодатель вправе заявить о расторжении аренды в случае, если арендатор:

1. a) не отметил аренду в реестре недвижимого имущества или, по обстоятельствам, не зарегистрировал договор в реестре договоров аренды в срок, предусмотренный частью (5) статьи 1293;
2. b) необоснованно отказывается принять в аренду сельскохозяйственное имущество, указанное в договоре;
3. c) ухудшил состояние имущества настолько, что оно не может быть восстановлено до истечения срока аренды.

(2) Арендатор вправе заявить о расторжении аренды в случае, если:

а) арендодатель отказывается дать в аренду имущество, оговоренное в договоре, не передает вовремя арендуемое имущество или делает невозможным его эксплуатацию, за исключением случая, когда эти обстоятельства зависят от арендатора;

1. b) арендуемое имущество пришло в негодное состояние по обстоятельствам, находящимся вне его контроля.

При этом стороны в договоре могут предусмотреть и иные основания для расторжения договора аренды, с которыми

В случае расторжения аренды сельскохозяйственной земли до окончания сельскохозяйственного года арендодатель обязан уплатить арендатору стоимость плодов, которые, не будучи отделены на тот момент, смогут быть отделены при нормальном хозяйствовании до окончания сельскохозяйственного года. При возмещении стоимости плодов принимаются в расчет и долги сторон на момент расторжения аренды.

Для защиты имущественных прав арендаторов в договоре возможно указание конкретного размере ущерба, который подлежит возмещению арендодателем при нарушении им порядка расторжения договора либо заключение  нового договора без расторжения в установленном порядке предыдущего.

К примеру, формулировка может быть следующая:

В случае если арендодатель нарушит порядок расторжения договора аренды, предусмотренный в пункте ____ договора либо заключит договор аренды с другим арендатором, без расторжения настоящего договора, либо иным образом будет препятствовать арендатору в пользовании переданным в аренду земельным участком, арендодатель возмещает  арендатору  причиненные убытки и упущенную выгоду в сумме ________лей.