Нововведения в Земельном кодексе Республики Молдова
07 марта 2024 г. был опубликован Земельный кодекс, который вступит в законную силу через 12 месяцев со дня опубликования, то есть 07 марта 2025 г.
Одновременно с вступлением его в силу признаются утратившими силу:
а) Земельный кодекс № 828/1991 (повторное опубликование: Официальный монитор Республики Молдова, 2001 г., № 107, ст.817), с последующими изменениями, за исключением статей 11, 12, 13 и 40, которые применяются до 31 декабря 2028 года;
- b) Закон о государственном землеустройстве, государственном земельном кадастре и мониторинге земель № 1247/1992 (Монитор Парламента Республики Молдова, 1992 г., № 12, ст.366), с последующими изменениями;
с) Закон о нормативной цене и порядке купли-продажи земли № 1308/1997 (повторное опубликование: Официальный монитор Республики Молдова, 2001 г., № 147–149, ст.1161), с последующими изменениями, за исключением статьи 7 и приложения, которые применяются до принятия и вступления в силу Методологии расчета потерь, причиненных переходом земель из категории земель сельскохозяйственного назначения или земель лесного фонда в другую категорию
- I. Одним из новшеств, предусмотренных в Земельном кодексе – это законодательный запрет на приобретение право собственности на земли сельскохозяйственного назначения иностранными физическими и юридическими лицами, а также в случае приобретения такового права указанными лицами, необходимость отчуждения земель в течении года со дня приобретения права собственности.
В частности, ст.21 Земельного кодекса предусматривает:
(1) Право частной собственности на землю может быть приобретено физическими и юридическими лицами в соответствии с законом, за исключениями, установленными настоящим кодексом.
(2) Иностранное физическое или юридическое лицо, либо юридическое лицо, уставный капитал которого содержит иностранные инвестиции или которое имеет иностранное физическое либо юридическое лицо в качестве управляющего или учредителя (участника), или акционера либо юридические лица, уставный капитал которых содержит иностранные инвестиции, или их выгодоприобретающие собственники не могут приобретать земли сельскохозяйственного назначения или предназначенные для лесного фонда либо владеть ими на праве собственности на основании сделок между живыми под угрозой ничтожности правового акта приобретения.
(3) В случае приобретения указанных в части (2) земель по наследству, по решению судебной инстанции или в ипотеку правопреемники обязаны произвести их отчуждение в течение одного года, исчисляемого со дня приобретения права собственности на землю.
(4) Если в течение срока, установленного частью (3), лицо, которое не вправе обладать на правах собственности землями сельскохозяйственного назначения или предназначенными для лесного фонда, не произвело отчуждение данных земель, орган местного публичного управления обращается в судебную инстанцию за их отчуждением в соответствии со статьей 539 Гражданского кодекса № 1107/2002.
Для сведения статья 539 Гражданского кодекса
(1) Если по предусмотренным законом основаниям лицо приобрело право собственности на вещь, которая в соответствии с законом не может принадлежать ему на праве собственности, собственник обязан произвести отчуждение вещи в течение года с момента приобретения права собственности или в течение иного срока, предусмотренного законом.
(2) Если собственник не произвел отчуждение вещи в сроки, указанные в части (1), судебная инстанция по требованию органа местного публичного управления может вынести решение либо об отчуждении вещи и передаче вырученной суммы бывшему собственнику с удержанием расходов на отчуждение, либо о передаче вещи в собственность государства с возмещением собственнику убытков в размере, установленном судебной инстанцией.
(3) Положения частей (1) и (2) применяются и в случаях, когда по предусмотренным законом основаниям лицо приобрело в собственность вещь, на которую необходимо специальное разрешение, и ему отказано в выдаче такого разрешения.
- II. Другим нововведением, отсутствовавшим в Земельном кодексе 1991 года – это регламентирование порядка приобретения земельных участков, занятых дорогами технологического и сельскохозяйственного назначения, указанными в части (3) статьи 29, и/или спроектированными, но не реализованными дорогами технологического назначения в целях консолидации земель сельскохозяйственного назначения. Ранее эти положения содержались в Законе «О нормативной цене и порядке купли-продажи земли», но в связи с их отменой регламентирование будет осуществляться положениями Земельного кодекса
Так, статья 17 с части 7 по часть 9 Земельного кодекса предусматривает следующее:
7) В целях содействия процессу консолидации земель сельскохозяйственного назначения земельные участки, входящие в состав поля или части поля, занятые дорогами технологического и сельскохозяйственного назначения, указанными в части (3) статьи 29, и/или спроектированными, но не реализованными дорогами технологического назначения, продаются путем прямых переговоров. Купля-продажа этих земель осуществляется на основании заявления собственника земель, подлежащих консолидации, при условии, что земли принадлежат одному и тому же лицу, а технологические процессы обработки (содержания) смежных земель не будут нарушаться и пути доступа к другим существующим землям и объектам не будут заграждаться.
(8) В целях содействия процессу консолидации земель сельскохозяйственного назначения земельные участки, входящие в состав поля или части этого поля, занятые спроектированными, но не созданными лесополосами, продаются путем прямых переговоров. Купля-продажа этих земель осуществляется на основании заявления собственника подлежащих консолидации земель при условии, что земли принадлежат одному и тому же лицу, а технологические процессы обработки (содержания) смежных земель не будут нарушаться.
(9) В случае продажи земли в соответствии с частью (8) покупатель обязан обеспечить составление проекта организации территории сельскохозяйственного угодья, который, помимо прочих элементов, должен содержать проектирование лесополос на площади не меньшей, чем площадь земли, проданной в соответствии с частью (8), а в случае сокращения этой площади – содержать аргументированное обоснование. Также покупатель обязан обеспечить посадку противоэрозионных лесополос и проведение гидрологического благоустройства земель согласно указанному проекту, разработанному публичным или частным учреждением в данной области. Покупатель приобретает право собственности под отлагательным условием исполнения предусмотренных обязанностей.
III. Новым в Земельном кодексе является и возможность сдачи в аренду земель сельскохозяйственного назначения орган местного публичного управления, в случае если собственник земли не поддерживает землю в фитосанитарном состоянии (борьба с распространением сорняков) более двух лет подряд
Статья 36 Земельного кодекса предусматривает:
(1) В случае если собственник земли может оставить за собой право управлять соответствующей землей, распорядившись о ее передаче в аренду, на следующих условиях:
а) собственника земли письменно уведомляют о необходимости в течение трех месяцев принять нужные меры относительно использования земли;
- b) в случае если уведомление, полученное собственником земли, остается без ответа, орган местного публичного управления принимает решение о передаче этой земли в аренду путем проведения открытых торгов или в зависимости от обстоятельств путем прямых переговоров единственному обладателю смежной земли.
(2) Управление находящейся в частной собственности землей сельскохозяйственного назначения органом местного публичного управления не является препятствием для отчуждения соответствующей земли ее собственником или для установления других вещных прав на соответствующую землю.
(3) Собственник или законные приобретатели земли сельскохозяйственного назначения могут в любое время посредством письменного заявления, адресованного органу местного публичного управления, вернуть себе право по управлению этой землей, что является основанием для немедленного расторжения обратной силой договора аренды в порядке, установленном пунктом c) части (1) статьи 1296 Гражданского кодекса № 1107/2002.
(4) Оплата аренды земли сельскохозяйственного назначения, находящейся в частной собственности, вносится на специальный счет примэрии и перечисляется собственнику земли с момента расторжения обратной силой договора аренды, при этом с этой суммы будут вычитаться административные расходы примэрии по передаче земли в аренду.
(5) Порядок передачи в аренду органами местного публичного управления земли сельскохозяйственного назначения, находящейся в частной собственности, определяется Правительством.
Для сведения статья 1296 Гражданского кодекса
(1) Арендодатель обязан:
- c) в случае расторжения аренды до окончания сельскохозяйственного года уплатить арендатору стоимость плодов, которые, не будучи отделены на тот момент, смогут быть отделены при нормальном хозяйствовании до окончания сельскохозяйственного года;
В соответствии с заключительными положениями Земельного кодекса до истечения 12 месяцев со дня опубликования настоящего кодекса Правительство должно разработать и привести свои нормативные акты в соответствие с настоящим кодексом.
Процитированная выше ст.36 ч.5 Земельного кодекса предусматривает, что порядок передачи в аренду органами местного публичного управления земли сельскохозяйственного назначения, находящейся в частной собственности, определяется Правительством.
К настоящему времени Положения о порядке передачи земель в аренду органом местного публичного управления не опубликовано и каков будет порядок передачи земли в аренду неясно – путем прямых переговоров или через аукцион. Поэтому остается ждать решений Правительства.
